Как зарабатывают на недвижимости. Заработок на аренде загородных домов. Купить квартиру и сдавать ее в аренду с почасовой оплатой
Виктория Рябенко
#
Бизнес-идеи
Способы заработка и размеры доходов
Самая дорогая квартира в Москве стоит 4.14 млрд руб. Ее площадь 952 кв. м. Находится в жилом комплексе «Гранатный Палас» в районе Патриарших прудов.
Навигация по статье
- Продажа квартир на первичном и вторичном рынке
- Аренда жилья
- Посуточная сдача квартир
- Заработок на недвижимости с нуля
- Оплата показов
- Посредничество
- Заработок на своей квартире
Зарабатывать большие деньги на недвижимости сложно, но возможно. Россияне предпочитают приобретать квартиры в собственность, чтобы сохранить капитал. Между тем, недвижимость – это высокодоходный бизнес.
Заработок на недвижимости в России бывает двух видов: перепродажа и сдача в аренду жилого или нежилого помещения. Получать доход можно, работая с квартирами, апартаментами, коттеджами, складскими и производственными площадями, а также с гаражами.
Продажа квартир на первичном и вторичном рынке
Сегодня есть возможность выгодно купить жилье на этапе котлована, и уже через пару лет заработать на его перепродаже до 30%. Чтобы получить дополнительный доход, приобретайте квадратные метры по заниженной цене. За копейки покупается непригодное для жизни жилье – квартира после пожара или в плохом состоянии. Для последующей продажи по рыночным ценам сделайте там недорогой косметический ремонт.
Аренда жилья
Рассмотрим вариант заработка при наличии квартиры в собственности. В этом случае сдача в аренду на длительный срок свободных комнат станет отличным ежемесячным дополнением к семейному бюджету. Как зарабатывать на недвижимости, если собственной жилплощади нет? Необязательно покупать квартиру, чтобы заниматься арендным бизнесом. Оформив официально документы и получив статус индивидуального предпринимателя, находите подходящие квартиры, заключайте договор субаренды и сдавайте квадратные метры добросовестным жильцам.
Перепродажа жилья и аренда не исключают друг друга. Инвестировать можно в недвижимость для последующей сдачи в аренду, а когда окупятся первоначальные вложения – продать.
Посуточная сдача квартир
В арендном бизнесе высокодоходным видом заработка является посуточная сдача квартир. В отличие от долгосрочной, этот вид аренды требует постоянного участия и включенности в процесс. Нужно быть в шаговой доступности от объекта, чтобы в любой момент заселить или выселить жильцов, убрать помещение и постирать бельё.
В квартирах для почасовой и посуточной аренды не требуется много мебели, только самое необходимое. Арендуя 2-3 квартиры в одном доме, проще управлять объектами. А также это принесет больший доход.
Заработок на недвижимости с нуля
Как простому россиянину заработать на недвижимости, не имея свободных средств? Тут есть несколько вариантов и множество подводных камней. Давайте подробнее рассмотрим, как зарабатывать деньги на недвижимости с нуля?
Оплата показов
В наше время спрос на аренду квартир высок, однако, немногие готовы платить комиссию риелтору, равную ежемесячному платежу за жильё. Люди ищут варианты без посредников, но часто попадают на риелторов, замаскированных под собственников. Создайте собственную базу объектов и ищите клиентов. Собственники зачастую охотно согласятся выслать на почту фотографии квартиры и описание, а арендаторы с радостью заплатят 200-300 рублей за просмотр, чем огромную комиссию агенту.
Посредничество
Зарабатывать, не имея недвижимости в собственности, можно. Этим способом заработка в совершенстве владеют агенты по коммерческой и жилой недвижимости. Достаточно прийти в агентство, пройти обучающие курсы и начать сдавать объекты. Однако, как показывает практика, этого недостаточно. Чтобы выйти на постоянный доход, необходимо обладать определенными качествами и чутьём. Особенно это важно, если решите зарабатывать на коммерческой недвижимости.
Безусловно, здесь крутятся большие деньги, а сумма комиссии агента может быть от 20 тысяч до миллиона. Однако стоит учитывать, что крупные сделки с коммерческой недвижимостью не оформляются за один день, да и на поиски необходимого помещения уйдет от одного до трёх месяцев. Иногда клиенты и вовсе не собираются ничего арендовать, а исследуют и анализируют рынок. И десятки показов, разъездов по городу в поисках помещения, могут пройти впустую. На первых порах лучше работать где-то ещё, то есть иметь подстраховку.
Заработок на своей квартире
Сдавать собственное жилье на долгий срок – популярный и выгодный вид заработка в России. Москвичи сдают свои квартиры и отправляются жить за границу. Стоит всего один раз найти добросовестных жильцов, и в дальнейшем можно не беспокоиться о доходе, получая ежемесячно хорошую сумму на банковскую карту. Если не собираетесь никуда уезжать, а в вашей квартире пустует комната, получайте ежемесячную добавку к бюджету, сдав комнату студентам или посуточно.
Однако если нет отдельной квартиры для сдачи, вы можете заработать деньги, используя несколько простых схем.
- Находите недорогое жильё в хорошем районе, которое не требует капитального ремонта и вложений. Если захотите сдать квартиру дороже рыночной стоимости, обращайте внимание на расположение и инфраструктуру возле дома. Далее оформляете ипотеку, докупаете необходимую мебель и сдаёте квартиру в аренду. А ежемесячные платежи арендаторов оплачивают взносы по кредиту. И через 10-15 лет продадите уже собственность и получите единоразовый доход. Минусом в схеме является долгий период ожидания.
- Если у вас в собственности двух или трёхкомнатная квартира, вы можете сдавать свободные комнаты на длительное время и иметь пассивный доход 10-20 тысяч рублей в месяц.
Теперь у вас появился первый капитал, который можно пустить в оборот. Рассмотрим еще одну простую схему:
- Откладывая вырученные за аренду деньги, через 2-3 месяца можно снять трёхкомнатную квартиру без ремонта или в новостройке. Это снизит стоимость ежемесячной платы.
- Заключаете договор субаренды с хозяином жилья, чтобы минимизировать возможные риски.
- Делаете косметический ремонт, покупаете необходимую мебель, что в разы увеличивает стоимость арендной платы. Недорогую мебель лучше покупать на Avito. Собственники идут навстречу и готовы учесть сделанный ремонт и купленную мебель в счет ежемесячной оплаты. Следовательно, месяц или два выиграете, плюсом получаете низкую арендную плату и прибавляете свою наценку.
- Когда квартира готова к сдаче, ищите жильцов. Разместите объявление на Avito, Из рук в руки, а также воспользуйтесь группами «Вконтакте», ориентированными на поиск жилья. Достаточно одной недели, чтобы заселить квартиру.
Когда комнаты будут сданы, через месяц получаете первый пассивный доход. Допустим, вы арендуете трёхкомнатную квартиру в новостройке за 20 тысяч рублей. Каждую комнату сдаёте по 15 тысяч. В итоге, чистая прибыль с одной квартиры 25 тысяч рублей. Если таким методом заселить десять трёхкомнатных квартир, то ежемесячный доход составит 250 тысяч без крупных вложений на старте.
Здравствуйте, уважаемые читатели.
Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.
Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.
Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость ». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.
Особенности покупки недвижимости без капитала
Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.
- Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
- При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
- Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.
В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.
Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.
Схемы покупки недвижимости без капитала
Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.
Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов
| Покупка квартиры с небольшим капиталом | Покупка квартиры без денег |
|---|---|
| Вы находите инвестиционный объект | |
| Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет | Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости |
| Оформляете ипотеку на 15-20 лет | |
| Рассчитываете размер обязательного месячного платежа | |
| Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль | |
| Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность | |
Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа
- Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
- Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
- Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
- Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
- Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.
Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку
- Находите подходящую недвижимость.
- Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
- Совершаете покупку.
- Сдаете квартиру в аренду.
- Постепенно погашаете долг.
Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта
- Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
- Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
- Делите большую квартиру на студии.
- Продаете каждую студию отдельно.
- В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.
Подключение к выгодной сделке инвестора
- Вы находите подходящий объект.
- Снижаете его стоимость на 30%.
- Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
- Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.
Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета
Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.
В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры
Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью
Видео о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать
Резюме
Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.
Что дальше?
- Прочтите статью: «Кен Макэлрой «Азбука инвестирования в недвижимость» - краткий обзор книги ».
- Посмотрите публикацию «Бесплатные и платные курсы по инвестированию в недвижимость для новичков ».
- Перейдите на сайт «Территория инвестирования » и подберите подходящую образовательную программу.
- Займитесь обучением и параллельно ищите выгодный объект для сделки.
- Совершите свою первую инвестиционную покупку и поделитесь историей своего успеха в комментариях.
Спасибо за чтение. Подписывайтесь на обновления и делитесь полезными публикациями в соцсетях.
С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках
»
Способы и советы, как заработать на недвижимости без особых усилий и с максимальной отдачей.
Если вы задались вопросом, куда можно инвестировать крупную сумму денег или вдруг к вам в наследство попала квартира, возникнет логичный вопрос: ?
Доход от такой деятельности вполне сравним с получением зарплаты на обычном рабочем месте в офисе.
Вот только с той разницей, что вам не придется прилагать усилия и тратить время каждый день с утра и до вечера.
Некоторые люди даже передают право сдачи жилья в аренду выбранному риэлтерскому агентству и уезжают на теплые острова.
Почему бы нет?
Каждый месяц они получают деньги просто за то, что в их квартире кто-то живет, а сами они наслаждаются жизнью на берегу океана.
Звучит описание этой возможности заработать очень интригующе.
Но на самом деле у процесса есть свои подводные камни и тонкости.
Потому просто владеть жильем – это недостаточно, чтобы заработать на недвижимости.
Квадратными метрами также важно правильно распорядиться.
Недвижимость можно сдавать и получать регулярный доход.
Или же продать, а выручку положить на депозит.
В нынешних условиях второй вариант, по сухим подсчетам, выгоднее.
Но экономическая нестабильность и закрытие банков делает его и весьма рисковым.
Сколько можно заработать на недвижимости?
Корни популярности этого способа заработать – на недвижимости – лежат еще в докризисных годах.
Тогда рынок демонстрировал постоянный рост и активность.
Этим пользовались все, кто имел такую возможность, ухитряясь получать до 100% дохода от вложенных в метры средств!
Но во время кризиса покупка жилья отошла даже не на второй, а самый дальний план.
Рост цен можно наблюдать до сих пор, но с прежними темпом ему не сравниться.
Нынешние показатели позволяют рассчитывать не более, чем на 25% доходности инвестиций в недвижимость.
Периоды роста средних расценок сменяются остановками или даже незначительным упадком.
Потому такие вложения имеют смысл только при их долгосрочности.
Получить значимую прибыль возможно лишь при вложениях как минимум на 2-5 лет.
К этому сроку важно прибавить и длительность самой процедуры продажи (если речь идет не про аренду жилья, а именно передачу новым владельцам).
Оформление документации займет приблизительно 2-3 месяца. Также важно учесть и необходимость уплаты налога, который в данном случае составит 13%.
Какую недвижимость купить, чтобы заработать?
Заработать не менее 35% от вложенных средств возможно, если недвижимость была выбрана грамотно.
Обратите внимание на такие показатели:
- Стоит изначально понять, что для вас более приоритетно: сдавать жилье в аренду или продать недвижимость в будущем, чтобы заработать разово.
В этом случае способы оценки будут отличаться.
Ведь квартира, которую с радостью готовы арендовать жильцы, не всегда будет лучшим вариантом для единовременной покупки.
К примеру, квартиры в панельных домах сдаются лучше, но в монолитах они быстрее растут в цене – то есть, более выгодны для продажи. - Для сдачи в аренду особо востребованы такие квартиры: в пешей доступности от метро (не более 5-15 минут хода), приближенные к центру города – цены на них могут просто зашкаливать (особенно если сдавать посуточно туристам).
- Приоритет отдается жилью, обладающему развитой инфраструктурой.
Будущие жильцы заинтересованы в наличии поблизости садика, школы, хорошем виде из окна, состоянии участка, подъезда.
Как правило, при аренде недвижимости эти факторы оцениваются не так высоко. - При этом для арендующих более важно наличие необходимого в самой квартире.
Работоспособность канализации, систем водоснабжения, проведенный интернет.
Потенциальные покупатели нередко рассчитывают «наводить порядки» с нуля, потому для них это не так важно. - При оценке потенциальной стоимости квартиры через несколько лет и шанса заработать на такой недвижимости, помогут государственные генпланы.
Сюда включается график развития социальной и бытовой инфраструктуры той части города, в которой находятся квадратные метры.
- Вкладываясь в покупку первичной недвижимости, подходите к выбору застройщика с максимальной осторожностью.
Частые и громкие случаи афер в этой сфере знакомы каждому, у кого есть телевизор или интернет.
Но повторить такой важный совет для желающих заработать не будет лишним. - Верные признаки качественного застройщика – наличие построенных объектов, которые уже не первый год введены в эксплуатацию.
Также большой плюс – участие в застройках жилых комплексов.
Доверие внушают и те девелоперы, которые сотрудничают с государственными банками.
И, разумеется, все операции с недвижимостью должны проводиться в соответствии с законодательством.
Как выбрать риелтора, чтобы заработать на недвижимости?
Раньше такой профессии, как риелтор, не существовало вообще (на просторах СССР).Сейчас это слово стало куда привычнее, а к их услугам обращался каждый второй человек.
Причем далеко не каждый такой опыт был удачным, потому что найти хорошего специалиста не так просто.
Но есть ряд признаков, по которым можно определить недобросовестного специалиста по недвижимости:
- Не были обозначены четкие сроки, в которые недвижимость будет продана, и вы сможете заработать.
Если на бумаге в договоре нет точного периода, вы рискуете заработать меньше из-за заниженной цены или не заработать вообще, потому что жилье «повисло».
- Комиссия посредника слишком низкая.
Радоваться этому не стоит, так как это означает одно из двух: перед вами новичок или же человек, работающий сам на себя.
- Риелтор намекает на какие-то дополнительные расходы, которые вы должны совершить, чтобы заработать больше и быстрее.
На самом деле, все затраты на недвижимость должны включать в обозначенную заранее комиссию.
Где можно заработать на недвижимости?
Те, у кого уже есть немалый опыт в продаже или сдаче в аренду недвижимости, в один голос советуют обращаться в агентства недвижимости.
Особенно это касается тех, кто впервые решил заработать в этой сфере.
Но и в первую попавшуюся фирму идти тоже нельзя.
Изучите отзывы, срок работы, отлично, если вы сможете получить рекомендации от своих знакомых.
Но если вам так хочется заработать на недвижимости самостоятельно и не платить за посредничество, есть варианты:
Группы по поиску недвижимости есть в Фейсбуке, Вконтакте, .
Также можно поискать объявления по недвижимости, вбив запрос в ленте «Новости».
Там много мусора и однотипных объявлений, но шанс найти клиента большой.
Социальные сети хороши тем, что позволяют выйти друг на друга напрямую.
И, оценить адекватность арендаторов по их профилям.
Именно арендаторов, потому что покупка недвижимости через этот канал – затея неудачная.
Тут поиск по недвижимости удобнее – по категориям, с использованием различных фильтров.
Но вот не наткнуться на посредников практически невозможно.
Хотя при должной сноровке и «пытливом глазе», вы сможете отличать настоящие частные объявления от липовых.
Posrednikovzdes.net.
Хотя этот сайт недвижимости не так популярен, как предыдущий, существует он уже довольно долго – с 2007 года.
Заявляется, что тут размещаются объявления о недвижимости только от частных лиц и риелторов строго отсекают фильтры.
Но человеческая хитрость способна обойти любые из них, так что на обещания можно особо не полагаться.
Какие секреты помогут заработать на недвижимости?
- Главное, что можно сделать для заработка на недвижимости – грамотно её оценить.
Не стоит ориентироваться только на опыт знакомых, соседей, объявления.
Две одинаковые по планировке квартиры в одном доме могут иметь кардинально разную стоимость.
А если недвижимость переоценить, спрос будет низким. - Немногие готовы платить 50% от сделки посредникам.
Но иногда без их помощи не обойтись, особенно новичкам.
Вы переложите все заботы по поиску достойных арендаторов на плечи специалиста.
Можно обязать платить комиссию самих квартиросъемщиков.
Но в этом случае про вас вспомнят, только если появятся подходящие арендаторы. - Опытные люди советуют не сдавать недвижимость друзьям, а также не заводить теплые отношения с арендаторами.
От дружеского общения до момента, когда сядут на шею – рукой подать.
Если вы не хотите выбивать свои деньги с боем или испытывать неловкость, если решите продать квартиру – не смешивайте способ заработать и личные отношения. - Внимательно подходите к договору.
У риэлтерских фирм он включает большинство важных моментов.
Но у вас могут быть особые взгляды на то, как будут использовать недвижимость.
Все детали важно подробно зафиксировать. - Правильно выбранное агентство-посредник – это ключ к тому, как заработать на недвижимости
не менее 35%.
Если вы обратились к профессионалам своего дела, можно не переживать о выборе покупателей или будущих жильцов, а также о соблюдении формальностей.
Разумеется, при этом можно получить максимальную выгоду.На видеоролике ниже представлена наглядная информация,
как искать недвижимость на сайте Avito от собственника:
Но будьте осторожны!
Мелкие фирмы грешат тем, что запудривают голову «золотыми горами».
Став их клиентами, можно жестоко разочароваться.
Дополнительная жилплощадь достается человеку несколькими способами. Очень часто квартира попросту переходит в наследство, но не всем так везет. Многие люди, которые хотят зарабатывать на жилплощади, попросту приобретают ее. В этом случае главное – не ошибиться и выбрать хорошую квартиру вне зависимости от того, сколько она стоит.
Как правильно выбрать жилье
Жилье приобретается либо для последующей сдачи в аренду, либо для выгодной перепродажи. Для того чтобы правильно подобрать квартиру, нужно обратить внимание на такие пункты:
- Точно определиться с вариантом заработка на жилплощади. Например, монолитные дома лучше всего подойдут для перепродажи, так как цены на них быстро растут, а панельные пригодны для сдачи в аренду.
- Лучше всего выбирать квартиру неподалеку от станции метро или автобусной остановки.
- Самая высокая арендная плата у квартир, которые находятся в центре. Также в учет берется ее состояние.
- Самая дорогая аренда – посуточная.
- В случае если продаваемый объект имеет развитую инфраструктуру, стоимость при продаже или аренде можно завысить.
- Рядом с домом предсмотрены школы и детские сады.
- В многоэтажном доме обязательно должен быть лифт в рабочем состоянии.
Также стоит отметить, что в том случае, если вы решили приобрести жилье и сдать его в аренду, необходимо позаботиться о всей необходимой мебели для будущих жильцов, так как в наше время люди все реже снимают квартиру со своей мебелью, особенно, если это посуточная аренда.
Еще немаловажным фактором является наличие интернета, кабельного телевидения и т. д.
Как заработать на недвижимости
Хорошо заработать на перепродаже квартир можно было до того времени, как наступил кризис в России. В то время был огромный спрос на жилье, особенно в СПб и Москве. Однако на текущий момент люди не покупают квартиры из-за отсутствия средств, поэтому на рынке недвижимости наблюдается некий спад. Для большинства приобрести жилье возможно только при помощи кредитных программ. Конечно, если вам квартира досталась по наследству, продать ее возможно. Однако заниматься исключительно перепродажей невыгодно.
Итак, если у вас имеется жилье и вы желаете его продать как можно дороже, необходимо дополнительно потратиться, а именно:
- Сделать качественный ремонт.
- Уплатить налог, который составляет 13% от суммы сделки.
- Нотариус также работает на коммерческой основе, поэтому потратить деньги придется и на его услуги. Отметим, что оформление всех необходимых документов займет около2-3-х месяцев.
Как видно, это не самый быстрый способ заработать, однако при продаже получается большая сумма, которую можно выгодно вложить.
Как выбирать хорошего риэлтора
Риэлтор – это человек, который выступает посредником между продавцом и покупателем. Если выбрать его правильно, можно сэкономить много денег, а также выгодно продать либо купить жилье. Поэтому к выбору риэлтора рекомендуется подходить очень тщательно.
Отметим, что в его обязанности входит поиск всем сторонам подходящих вариантов. Помимо этого, он самостоятельно все проверяет. Конечно, за свои услуги он берет некий процент от сделки. Сумма начисляется лично риэлтору либо агентству. На сегодняшний день риэлторов, как и агентств, очень много. Безусловно, среди них могут встречаться мошенники. Именно поэтому нужно связываться с проверенными людьми, например, с теми, кто когда-нибудь помогал вашим друзьям или знакомым.
Сфера недвижимости – это одна из самых прибыльных отраслей экономики.
Вариантов заработка на недвижимости на самом деле очень много. Мы рассмотрим лишь несколько – те, которые не требуют серьёзных первоначальных вложений и которыми занимался я сам.
Сразу оговорюсь, что речь в этом мануале мы будем вести только о жилой недвижимости, а именно о квартирах. И все схемы рассматривают варианты, связанные с арендой недвижимости. Т. е. никакой купли/продажи квартир – ничего этого мы касаться не будем.
300 рублей за просмотр квартиры
Первая схема очень простая, позволит вам абсолютно без вложений заработать какие-то деньги. Её можно рассматривать как подработку, серьёзный бизнес на этом не построишь. Хотя второй вариант этой схемы уже можно рассматривать как постоянный стабильный источник дохода.
Сам я недолго практиковал такой вариант заработка. Пришлось заняться им, когда я оказался в чужом городе совершенно без денег. У меня была только небольшая сумма, которой едва-едва хватало на аренду жилья на месяц.
Именно благодаря тому, что я сам искал квартиру, которую можно недорого арендовать, я и наткнулся на эту идею заработка.
Но всё началось с обмана… Я искал на «Авито» сдающиеся квартиры, звонил по объявлениям. И однажды мне предложили показать отлично подходящую по описанию квартиру всего за 300 рублей. Человек представился риэлтором.
Сказал, что берёт только плату за показ объекта – 300 рублей.
Я поехал на квартиру, встретился там с риэлтором и хозяином, отдал 300 рублей. Квартира была нормальная. Мы договорились, что риэлтор подготовит договор аренды, и на следующий день мы его заключим. Но на следующий день меня просто «слили» под непонятным предлогом: не то другие арендаторы объявились, не то хозяин вообще передумал сдавать квартиру.
Я заподозрил что-то неладное, потратил пару часов на поиск в интернете информации об этом риэлторе – как только я его не пробивал, по имени, телефонам и пр. Нашёл человека, которому этот риэлтор также не помог. В общем, не буду вдаваться в подробности. Скажу результат. Оказалось, что никакой это не риэлтор, он просто показывает с другом свою собственную квартиру за 300 рублей. Сам хозяин квартиры выступает в роли риэлтора, а друг в роли хозяина квартиры. Всех клиентов тупо кидают, сливая после показа (после того, как они заплатят) под разными предлогами.
Во так меня обдурили. В итоге я снял нормальную квартиру. Денег больше не было. И я решил заняться таким же бизнесом. Только усложнил схему, чтобы обелить её. Чтобы работать без обмана.
Я делал всё то же самое – показывал потенциальному арендатору квартиру за 300 рублей. Только показывал уже настоящие квартиры, которые реально сдаются.
Т. е. находил на том же «Авито» сдающиеся квартиры, связывался с их хозяевами, договаривался о показе. И вёл клиента уже в реальную квартиру, которую он сможет арендовать. И абсолютно честно зарабатывал свои 300 рублей с каждого показа.
Достаточно быстро я понял, что, по большому счёту, работаю в роли классического риэлтора. Поэтому зарабатывать могу уже гораздо больше, чем 300 рублей за показ квартиры. Выступая посредником, я стал брать полноценное агентское вознаграждение. В разных городах оно разное, но это, как правило, 50% от стоимости месячной аренды квартиры. В самых крупных городах – все 100%.
Например, если аренда квартиры в месяц стоит 10 000 рублей, вы сможете заработать уже 5 000 рублей. Но это уже работа классическим риэлтором. Я не очень долго занимался этим – скорее вынужденно. Заработал денег на первые несколько месяцев жизни в чужом городе и потом занялся другим делом.
В принципе, вы можете работать хоть так, хоть так: хоть за 300 рублей за показ, хоть за агентское вознаграждение. В случае с оплатой за показ, вы свели клиента с хозяином квартиры и забыли. Они сами договариваются, сами заключают договор. Вы не тратите на это своё время. Но, с другой стороны, не лучше ли затратить чуть больше своего времени и получить не 300 рублей, а уже 5000 или 10 000 рублей?
Итак, подытожу. В первой схеме есть два варианта (обманный я, конечно, не рассматриваю):
1. Получать 300 рублей за показ квартиры.
2. Работать как полноценный риэлтор. За агентское вознаграждение (50-100% от месячной стоимости аренды квартиры).
Выбирайте любой способ в зависимости от своей ситуации и желаний. Более того, хочу сказать, что опыт риэлтора будет вам очень полезен для следующих схем заработка на недвижимости, которые мы рассмотрим. Да и в целом полезен с точки зрения предпринимательского опыта.
Где и как искать квартиры и клиентов?
Скажу несколько слов о том, где и как искать квартиры и клиентов. Каналы собственников квартир и арендаторов достаточно банальны. Привожу их в порядке значимости (исходя из личного опыта):
3. Расклейка объявлений на подъездах («Сниму квартиру в вашем доме», «Сдам квартиру»).
4. Газеты с объявлениями (актуально в основном только для не очень больших городов).
Чтобы зарабатывать, вам нужно обеспечить поток входящих звонков от клиентов, которые хотят арендовать квартиру. Для этого подавайте везде, где только можно (в первую очередь на «Авито») объявления вида: «Сдам 1к квартиру в Ленинском округе. Чистая, хороший ремонт, бытовая техника. Недорого, без посредников».
Объявление редактируйте под квартиру, которую планируете показывать клиенту. Но лучше указывать про чистоту, хороший ремонт, про то, что недорого и без посредников. Конечно, если это более-мене соответствует вашей квартире. Это позволит вам получить больше звонков. А дальше, уже при разговоре по телефону, вы уточните подробности.
Если вы работаете по схеме «300 рублей за показ», пишите в объявлении «без посредников». Хотя вы и есть посредник. Но клиенты хотят работать без посредников только для того, чтобы не платить агентское вознаграждение, а 300 рублей – очень маленькая сумма, поэтому можно считать, что посредника как бы и нет.
Если будете работать за агентское вознаграждение, тогда не пишите в объявлении «без посредников», потому что вы будете являться классическим посредником.
Также вы можете расклеивать обычные бумажные объявления по городу. Насколько я знаю, в самых крупных городах объявления на улице работают плохо, отклик низкий, но всё равно есть. Даже в Москве риэлторы по-прежнему активно клеят объявления. Когда клиент позвонит, старайтесь закрыть его на показ квартиры.
Кроме того, вы можете сами обзванивать потенциальных клиентов. На том же «Авито» есть раздел «Сниму», где люди ищут квартиры. Если вы видите, что у вас есть подходящая под их требования квартира, звоните сами и предлагайте свои услуги. Многие в таких объявлениях пишут «без посредников, риэлторам не беспокоить», но всё равно звоните. 300 рублей за показ – совсем небольшая сумма, поэтому многие могут согласиться.
Естественно, вам необходима база квартир, которые вы будете предлагать своим клиентам. Искать сдающиеся квартиры нужно там же и теми же способами, что и клиентов. Обзванивайте все объявления и предлагайте собственнику квартиры свою помощь в сдаче его квартиры. Он согласится, т. к. для него это бесплатно.
Обязательно подчеркните этот факт в разговоре! Платить вам будет арендатор (тот, кто арендует, а не тот, кто сдаёт). Поэтому практически все собственники соглашаются. Расспросите у них о квартире, попросите выслать её фотографии вам на емайл. Таким образом, вы и составите свою базу квартир.
Дальше вам останется только принимать звонки от клиентов, выбирать ему подходящую квартиру, договариваться с собственником о времени показа квартиры. Показывать квартиру клиенту и получать свои 300 рублей или агентскую комиссию (смотря по какой схеме вы работаете).
Но здесь есть важный нюанс, который порядком усложнит поиск квартир для вашей базы. Дело в том, что очень часто, звоня по объявлению, вы будете попадать не на собственника квартиры, а на риэлтора. Если город крупный, то, скорее всего, большинство объявлений будет от риэлторов.
Вам, конечно, лучше контактировать непосредственно с хозяином квартиры. Ведь зачем лишние посредники? Поэтому в первую очередь старайтесь искать объявления от собственников. Для этого на «Авито» выбирайте фильтр «Только частные объявления», активно мониторьте группы «Вконтакте» - там можно найти много объявлений от собственников.
Также используйте специальные сайты, которые размещают объявления только от собственников.
Но работать можно не только с хозяевами, но и с риэлторами. Многие риэлторы охотно идут на сотрудничество. И вы можете работать 50 на 50. Т. е. делить агентское вознаграждение пополам (или как договоритесь).
Со временем вы научитесь определять, какое объявление разместил собственник, а какое риэлтор. Даже если это не указано в объявлении.
Разговор по телефону нужно начинать примерно так:
Здравствуйте! Я звоню по поводу такой-то квартиры. Это предложение ещё актуально?
Да, актуально.
А позвольте поинтересоваться: вы собственник или риэлтор?
Я риэлтор…
Если это риэлтор, сразу спрашивайте, работает ли он с другими риэлторами. Если да, то обсуждайте варианты сотрудничества.
Вам нужно знать, что риэлторы бывают двух видов: риэлторы из агентств недвижимости и частные риэлторы, которые работают сами на себя. Разница между ними следующая. Риэлтор из агентства ориентирован на клиента (арендатора), т. к. в агентстве большая база квартир, и риэлтор подбирает из неё квартиру под конкретного клиента.
У частного риэлтора обычно не очень большая или даже маленькая база квартир. Соответственно он ориентирован на собственника, на конкретную квартиру. Он ищет клиента под конкретную квартиру.
Частный риэлтор полностью независим, с ним почти всегда можно договориться на любое сотрудничество. Риэлторы из агентств более официозны и подчиняются правилам агентства.
И другой связанный с этим важный момент. У частных риэлторов объявления почти всегда содержат реальную и актуальную информацию о квартире. У агентств, как правило, объявления-пустышки с информацией о квартире, которая реально не сдаётся. Для них самое главное – получить звонок.
Или это может быть реальная квартира, но которая уже давно сдана, а объявление специально не убрали, чтобы и дальше получать поток звонков от потенциальных клиентов. Когда человек звонит, ему просто говорят, что эта конкретная квартира уже занята, но обещают подобрать похожую по своей базе.
Кстати, собственник или частный риэлтор почти всегда публикует 3-5 фотографий квартиры. И по ним видно, что это одна квартира. А агентства публикуют в объявлениях-пустышках 1-2 фотографии. Причём часто видно, что кухня и гостиная на этих фотографиях выполнены в разных стилях, ценовых сегментах, что подозрительно, т. к., скорее всего, это просто фотографии из разных квартир и квартира в объявлении не реальна.
ПОЛУпассивный доход на долгосрочной аренде
Снимаем квартиру. И сдаём её в долгосрочную аренду, только с наценкой в 1-2 тысячи рублей. Например, сняли однокомнатную квартиру за 9 000 рублей в месяц. А сдали её на долгий срок за 11 000 рублей. Таким образом, у нас каждый месяц доход с этой квартиры 2 000 рублей. Нам нужно только раз в месяц взять 11 тысяч у арендатора, оставить 2 тысячи себе и отдать 9 тысяч хозяину квартиру.
Получается ПОЛУпассивный доход. Нужно только вначале затратить своё время и силы на поиск квартиры и арендатора. Потом проделывать лишь описанный выше ритуал раз в месяц. И так до тех пор, пока не придётся искать нового арендатора для этой квартиры. Но это будет нечасто, т. к. мы сдаём квартиру в долгосрочную аренду.
Вы скажете, что наценка в 1-2 тысячи рублей – это мало? Нет, это немало. Это реальная наценка, которую можно сделать. Больше сложно, хотя возможно, особенно если вы сильно снизите (сторгуете) цену. Но ведь количество квартир не ограничено. Представьте, что их 10 – ваш доход будет составлять уже 20 000 рублей в месяц. А представьте, что их 50 – в таком случае вы заработаете 100 000 рублей в месяц. И это абсолютно реально.
Я работал по этой схеме в своём родном городе с населением всего лишь в 40 000 человек. За два с половиной месяца мы с другом взяли 48 (!) квартир.
При наценке 1-2 тысячи рублей у нас получался доход в размере 88 000 рублей каждый месяц, стабильно.
Если поработать полгода или год, то можно без проблем наработать базу в 100 квартир. Только желательно, чтобы город для этого был крупнее. 100 квартир – это 200 000 рублей дохода в месяц или 2 400 000 рублей в год.
Стабильного, полупассивного дохода. Это стоит того. Сейчас я планирую сделать такую сеть квартир уже в крупном городе, в котором сейчас живу.
Суть схемы ясна. Теперь давайте рассмотрим конкретные моменты, которые нужны для достижения результата. Чтобы зарабатывать, надо повторить для каждой квартиры следующие шаги:
1. Найти сдающуюся квартиру.
2. Выторговать у собственника минимальную цену. Снять квартиру по минимальной цене.
3. Возможно, сделать с квартирой какие-то простые действия, которые позволят увеличить стоимость её аренды.
4. Найти арендатора и сдать ему квартиру с наценкой.
Но прежде хочу сказать, что по этой схеме можно работать на 100% законно, или немного лукавя. Вы можете не сообщать собственнику, что будете пересдавать его квартиру другому человеку. Так будет легче снять квартиру, но есть риск, что собственник рано или поздно узнает об этом и расторгнет с вами договор.
Поэтому настоятельно рекомендую вам работать полностью легально. Во-первых, сообщать хозяину квартиры, что вы снимаете его квартиру, чтобы сдать в субаренду другому человеку. Говорите, что вы занимаетесь доверительным управлением квартирами.
Во-вторых, заключайте с собственником договор, в котором прописано ваше право сдавать эту квартиру в субаренду. И в-третьих, заключайте договор с арендатором. Если вы всё это сделаете, то ваш бизнес будет абсолютно законен. И более стабилен, т. к. хозяева внезапно не прекратят с вами сотрудничество, если узнают, что вы заселили в их квартиру других людей.
Кроме того, в случае каких-либо форс-мажоров (порча имущества и пр.), которые теоретически могут произойти, при необходимости можно будет обратиться в суд, т. к. у вас есть официальные документы.
Договоры аренды и субаренды стандартные. Можете скачать их в интернете. Только не забудьте указать там все свои данные и все данные человека, с которым заключаете договор. Чтобы торговаться с хозяином квартиры и снизить цену аренды, нужно предоставить ему весомые аргументы, которые покажут, почему ему стоит сотрудничать именно с вами, даже снизив для этого цену аренды.
Давайте для начала рассмотрим основные пожелания и требования хозяев квартир к арендаторам. Они хотят следующего:
1. Сдать квартиру легко и быстро.
2. Сдать квартиру на как можно более длительный срок.
3. Чтобы в квартире проживали порядочные люди.
4. Чтобы квартира содержалась в отличном состоянии.
5. Чтобы арендатор всегда вовремя платил за аренду.
Итак, вашими аргументами при торге как раз и будут в некотором смысле ответы на пять этих пожеланий хозяина квартиры. Рассмотрим их подробнее.
Любой собственник хочет сдать квартиру как можно проще и быстрее. Понятно, почему проще – никто не хочет заморачиваться и усложнять там, где можно сделать просто.
Почему быстрее? Потому что при простое квартиры собственник теряет деньги. Если он не могу сдать квартиру месяц, то он уже потерял стоимость месячной аренды.
Ваше преимущество как арендатора: вы готовы арендовать квартиру прямо сейчас, в этот же день. И сразу же оплатить аренду. Собственник не потеряет деньги при простое, и у него больше не будет болеть голова по
поводу необходимости сдать своё жильё.
Чем на больший срок хозяин сдаст свою квартиру, тем дольше он будет получать пассивный доход, и ему не нужно будет сновать тратить время на поиск новых арендаторов.
Ваше преимущество как арендатора: вы арендуете квартиру на очень длительный срок. Желательно не меньше 2-3 лет. Используйте этот аргумент при торге.
Ни один хозяин не хочет, чтобы его квартира превратилась в бордель или пристанище алкоголиков. Часто можно слышать такие требования собственников, как «молодая семья, без детей, без животных, только славяне» и другие, подчас странные, требования.
В случае с вами собственник будет сомневаться, т. к. он будет видеть вас, но не увидит тех, кто будет жить в его квартире. Поэтому вам нужно доказать и свою порядочность, и порядочность тех людей, которые будут жить в его квартире.
Как это сделать? Касательно себя – вы должны выглядеть солидно, опрятно, вызывать доверие. Можете рассказать, что вы серьёзная организация, которая занимается доверительным управлением квартирами. Если вы зарегистрированы в качестве ИП – отлично. Покажите хозяину регистрационный сертификат, предоставьте все свои данные, будьте максимально открыты.
С теми, кто будет жить в квартире, дело обстоит сложнее. Вам нужно в разговоре с хозяином упирать на то, что вы заключаете официальный документ, имеющий полную юридическую силу. Вы заключаете договор, как с хозяином, так и с теми, кто будет жить в его квартире. Поэтому лично вы несёте полную юридическую ответственность за сохранность квартиры. И в случае чего по закону будете отвечать за имущество и целостность квартиры. Поэтому вы больше чем кто-либо другой заинтересованы в том, что в квартире жили только порядочные люди.
Все хозяева хотят чтобы квартира содержалась в чистоте и порядке. Чтобы они могли получить её обратно в таком же виде, в каком сдали.
Вашим ответом на это пожелание хозяев будет примерно то же, что и в предыдущем пункте. Акцентируйте внимание на том что вы юридически (по договору) несёте полную ответственность за сохранность всего имущества. И что вы заинтересованы в этом ещё больше, чем сам хозяин.
Хозяева хотят каждый месяц стабильно и без задержек получать арендную плату. А задержки иногда случаются. Снимают квартиры часто те, у кого небольшие доходы. Молодые семьи, например. И они не всегда могут вовремя платить за аренду, просят перенести сроки.
Ваше преимущество как арендатора в том, что для вас это бизнес. Вы коммерческая организация – так и говорите хозяину квартиры. Поэтому, во-первых, проблема требования денег с арендаторов – это теперь полностью ваша проблема. А, во-вторых, хозяин квартиры всегда будет стабильно получать свои деньги, даже если люди, которые живут в его квартире, задержали оплату вам. Ведь вы коммерческая организация, и у вас есть денежные резервы на этот случай. Именно так и говорите с хозяином квартиры.
Кстати, те, кому вы будете сдавать квартиры, иногда действительно могут задерживать платежи. Поэтому вам неплохо бы с первой прибыли отложить небольшой резерв для таких случаев, чтобы действительно всегда вовремя платить хозяевам квартир.
Таковы ваши аргументы при торге с собственниками. Если у вас получится внятно донести их до хозяина квартиры, нарисовать перед ним целостную картину, видение того, какой вы прекрасный арендатор, что вы действительно берёте все его проблемы на себя и подходите под его требования, то собственник, скорее всего, согласится снизить цену аренды на 1-2 тысячи рублей.
Итак, вы арендовали квартиру по максимально низкой цене. Теперь вам нужно сдать её по максимально высокой цене. Как повысить стоимость аренды?
Во-первых, вы нацените ту сумму, которую смогли сторговать. Во-вторых, есть небольшие хитрости, которые помогут вам выставить квартиру в наиболее выгодном свете.
1. Прежде всего, необходимо идеально убраться в квартире. Она должна быть действительно чистой. Даже если квартира с не очень хорошим ремонтом и мебелью, она должна сиять чистотой.
2. Нужно устранить все мелкие недочёты, устранение которых требует минимальных денежных средств от вас. Например, заменить неработающие лампочки, подклеить отставшую от стены полоску обоев и т. д. Всё это улучшит внешний вид квартиры и впечатление при просмотре.
Кроме того, со временем, когда заработаете уже какие-то деньги, вы можете устранять и более крупные недочёты. И даже покупать недостающую мебель или бытовую технику в квартиру. Покупать стоит на том же «Авито».
Например, б/у стол или микроволновая печь будут стоить совсем недорого, но позволят вам поднять месячную стоимость аренды. Всё, что вы купили в квартиру за свой счёт, вы потом сможете забрать себе (когда перестанете арендовать эту квартиру).
Небольшая фишка: вы можете по договорённости с хозяином квартиры что-то покупать в квартиру или улучшать её в счёт месячной аренды. Т. е. вы можете в какой-то из месяцев 10 000 рублей за аренду квартиры отдать не хозяину, а купить на эти деньги, например, телевизор или что-то другое. По договорённости с собственником, конечно. Для меня было откровением узнать, что многие собственники соглашаются на это. Не упускайте такую возможность.
3. После уборки и устранения мелких или крупных недочётов, сделайте хорошие качественные фотографии квартиры. Их вы будете использовать в объявлении.
4. При размещении объявления на «Авито» или в других местах о сдаче квартиры используйте 3-5 хороших фотографий, на которых видны все основные места квартиры. Также постарайтесь сделать текст вашего
объявления отличным от основной массы объявления.
Чаще всего люди пишут кратко, с сокращениями. Вроде: «1к, с/у разд., быт. техн., евроремонт». Не используйте сокращения, опишите не слишком длинно, но подробно и ёмко вашу квартиру. Опишите все преимущества. Не забудьте упомянуть про красивый вид из окна, если он есть. Или качественную детскую площадку во дворе. Или то, что удобно добираться до остановки. В общем, я думаю, что вы поняли меня. Со временем сможете писать идеальные продающие объявления.
Посуточная аренда квартир
Принцип похож на вторую схему, только сдавать квартиры мы будем не на долгий срок, а посуточно. У такой схемы есть как преимущества, так и недостатки.
Преимущества в том, что заработать получится больше. Если при долгосрочной аренде можно заработать с одной квартиры 1-2 тысячи рублей, то при её сдаче посуточно можно заработать уже всю стоимость месячной аренды, а то и больше.
Недостатки в том, что посуточный бизнес требует гораздо больше ваших сил и времени. Для сдачи посуточно сложнее искать квартиры, хозяева которых на это согласятся. Нужно постоянно и беспрерывно искать клиентов, заселять/выселять постояльцев, делать уборку в квартирах.
В общем, зарабатывать можно больше, но придётся почти постоянно работать. С другой стороны – многие задачи можно делегировать, нанять сотрудников и построить полноценный прибыльный бизнес.
Этот бизнес держится на четырёх основных процессах, заниматься которыми нужно постоянно. Это киты, на которых держится посуточный бизнес:
1. Поиск и аренда квартир.
2. Поиск клиентов.
3. Заселение/выселение.
4. Уборка/мелкий ремонт квартир.
О том, где и как искать квартиры мы уже говорили в этом мануале. Давайте рассмотрим, какие квартиры нужны для посуточного бизнеса.
В каком районе снимать квартиры?
Во-первых, нужно определиться с районом, в котором вы будете снимать квартиры. Лучше снимать их в развитом районе, как можно ближе к центральным улицам и крупным остановкам общественного транспорта. В районе должна быть достаточно развитая инфраструктура (торговые/развлекательные центры, банки, магазины, рестораны). Глубоко спальные районы не очень подходят для посуточного бизнеса.
Советую вам снимать все квартиры в одном районе, недалеко друг от друга, в пешеходной доступности. Так вам будет легче обслуживать их. Часто бывает, что в двух квартирах почти совпадает время выселения/заселения, а вам ещё нужно успеть сделать уборку в обеих квартирах. Если квартиры будут расположены на разных концах города, нужно тратить много времени, чтобы добраться от одной до другой. Поэтому можно просто не успевать их
обслуживать.
Также идеально, если арендуемые квартиры будут расположены недалеко от вашего дома. Так будет ещё проще их обслуживать.
Каждая квартира будет приносить разный доход. Наша задача находить максимально ликвидные и прибыльные квартиры.
Ошибка новичков в том, что они считают, что в основном сдаются только однокомнатные квартиры. Это не так. Двухкомнатные тоже пользуются спросом. И трёхкомнатные. Их часто арендуют несколько командированных сотрудников вскладчину. Трём людям дешевле вскладчину снять трёхкомнатную квартиру, чем каждому по отдельности однокомнатную. Более того, двух- и трёхкомнатные квартиры часто оказываются более рентабельными.
Сейчас вам нужно будет провести анализ рынка посуточной аренды в вашем городе. Проанализируйте основные сайты с объявлениями об аренде квартир. И запишите средние цены на 1,2,3 комнатные квартиры – как на долгосрочную аренду, так и на посуточную.
Для каждой квартиры, которую вы хотите снять, вы должны точно знать стоимость её месячной аренды. И стоимость, за которую вы сможете сдавать
её посуточно.
Пример 1. Однокомнатная квартира. 10 000 рублей в месяц. Сдаётся за 1000 рублей в сутки. Среднее количество загруженных дней в месяц – 20.
Соответственно, ваша прибыль с этой квартиры будет 10 000 рублей.
Пример 2. Двухкомнатная квартира. 13 000 рублей в месяц. Сдаётся за 1500 рублей в сутки. Ваша прибыль в этом случае, при 20 загруженных днях, уже 17 000 рублей (1500 * 20 дней = 30 000 – 13 000 стоимость аренды = 17 000
рублей).
Начать можете с однокомнатных, но не бойтесь экспериментировать и с большими квартирами. Рассчитывайте их прибыльность так, как в примерах. Идеально, когда стоимость месячной аренды окупается за 10 дней посуточно аренды.
Можно сдавать квартиры с любым ремонтом. И с очень простым, и с эксклюзивным. Чем дороже ремонт, тем больше прибыль. И больше ответственность. Не рекомендую вам начинать с премиум-квартир. Начать в любом случае нужно с «эконом» вариантов. Потом можно добавить квартиры с евроремонтом. Во-первых, меньше ответственности с «эконом» квартирами. Во-вторых, следующий момент. Человека, который хочет заселиться в премиум-квартиру не заселишь в эконом. А человека, который хочет заселиться в эконом, можно заселить в премиум по цене эконома. Логику, думаю, поняли. Это нужно, чтобы максимальное количество дней загружать все квартиры.
Если при долгосрочной аренде в квартире может не хватать какой-то мебели или техники, то для сдачи посуточно квартира должна быть полностью укомплектована.
Из мебели в квартире должно быть следующее: спальные места, диван или кровать. Лучше кровать. Чем больше спальных мест, тем лучше. В идеале – и кровать, и диван. Должен быть кухонный гарнитур, обеденный стол и стулья, шкаф для одежды. В однокомнатной квартире должна быть большая кровать или два дивана.
Из бытовой техники: холодильник, стиральная машина-автомат, микроволновая печь, телевизор. Это минимум. Желательно, чтобы был утюг и гладильная доска. В квартире должно быть постельное бельё (одеяла, подушки). Отлично, если есть фен. Это основное. У человека при посуточной аренде должно быть всё необходимое в квартире.
Теперь вы знаете, какая квартира нужна для посуточной аренды. Осталось её найти и снять.
Да, хозяева квартир скептически относятся к посуточной аренде. Поэтому слово «посуточно» лучше не упоминать, вы можете его деликатно обойти, сказав, что в квартире будут жить командированные сотрудники, которые приезжают в ваш город в командировки.
Для того чтобы убедить хозяина сдать вам квартиру для посуточной аренды и, возможно, снизить цену аренды, используйте те же самые аргументы, которые мы рассматривали в предыдущей схеме заработка.
Теперь у вас есть квартира, в которую можно заселять клиентов. Осталось их найти.
Кто снимает квартиры посуточно?
Клиенты бывают долгосрочные (снимают на несколько недель) и краткосрочные (снимают на день-два). Долгосрочные – это в основном люди, которые приезжают в ваш город в командировку. Это самые лучшие клиенты. Краткосрочные – это в основном люди, которые живут в вашем городе или находятся в нём проездом. Очень часто это сладки парочки, которым нужно место для уединения. Или компании, которым нужно место для проведения вечеринки. Таких компаний лучше избегать, не сдавать им квартиру, потому что они могут после себя оставить большой бардак, а что доброго и нанести ущерб имуществу.
Основной поток клиентов приходит через интернет. Это:
- сайты посуточной аренды;
- сайт «Avito»;
- социальные сети («Вконтакте»).
Вам нужно, во-первых, разместить своё объявление о посуточной сдаче аренды на «Авито» и во всех группах «Вконтакте» по краткосрочной аренде жилья в вашем городе, которые только сможете найти.
Затем вам нужно найти в поисковике все сайты посуточной аренды, которые только сможете найти. Записывайте их в отдельную табличку. Примеры таких сайтов:
sutochno.ru
kvartirka.com
renthome.ru
sdaminfo.ru
Найдите минимум 30 сайтов с бесплатным размещением. Не на всех подобных сайтах можно разместить объявление бесплатно. Сайты с платным размещением также заносите в свою таблицу – вы будете использовать их, когда ваш бизнес наберёт обороты.
После того, как вы нашли все эти сайты – разместите там своё объявление с хорошими фотографиями квартиры. Именно эти сайты, скорее всего, дадут вам основной поток клиентов. Многие люди используют для поиска посуточных квартир в других городах только крупные сайты вроде «Суточно.ру» или «Doba.ua» в Украине, поэтому на подобных самых крупных сайтах имеет смысл давать платную рекламу, чтобы выделить своё объявление, поднять его выше среди объявлений вашего города. Именно эти сайты приносят если не основное, то значительное количество клиентов.
Что касается уборки – не вижу смысла подробно расписывать этот процесс. Всё очень просто: квартира перед заселением очередного клиента должна быть идеально убрана, никакой грязи, мусора или пыли.
Скажу лишь, что уборщица – это чаще всего первый сотрудник, которого нанимают в этом бизнесе. Если у вас одна-две квартиры, вы можете убирать их сами. Но если больше, то вам точно потребуется уборщица. Найти уборщицу на самом деле очень легко на сайте «Авито». Рекомендую вам работать с женщинами от 50 лет. Они самые исполнительные и не требуют высокой оплаты своего труда. Вы можете платить, например, 1000 рублей в месяц за одну квартиру.
Теперь, что касается заселения-выселения. Вот основные моменты, которые вам нужно знать.
В посуточном бизнесе его обычно строго не устанавливают. Хотя можно установить расчётный час, к примеру, в 12:00. Но советую вам использовать индивидуальный подход. Вам нужно учитывать лишь то, что нужно между прошлым и следующим клиентом оставлять промежуток около двух часов, чтобы успеть подготовить квартиру. Т. е. если клиент заезжает в 14:00, предыдущий должен съехать в 12:00.
Настоятельно рекомендую вам брать залог. Залогом может быть паспорт, водительское удостоверение или денежная сумма. В некоторых случаях можно не брать залог, но лучше себя подстраховать. Не рекомендую брать в залог заграничные паспорта и военные билеты. К ним люди часто относятся халатно. Оптимально брать денежный залог в районе 3-5 тысяч рублей, в зависимости от квартиры.
Нужно обязательно подписать с клиентом договор найма. В таком случае клиент гораздо более ответственно относится к квартире и к имуществу в ней.
Договор можно подписать между физическими лицами, между юридическими лицами, между физическим и юридическим лицом.
Обязательный пункт в договоре – опись имущества, которое содержится в квартире. Это очень важно, тщательно составьте опись имущества. Договор подписывается в двух экземплярах – один для вас, второй для клиента.
Кроме того, вы можете написать расписку. Например, если человек боится оставлять вам свой паспорт в залог, напишите для него расписку, что вы взяли его паспорт в качестве залога.
Иногда клиентам нужны так называемые отчётные документы. В основном они нужны командированным сотрудникам, чтобы подтвердить в своей организации, что они потратили такую-то сумму на аренду жилья.
В качестве отчётных документов могут быть стандартные гостиничные документы. Это счёт по форме 3Г и кассовый чек (нужен кассовый аппарат). И для этого вы должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
Я исхожу из того, что вы будете работать в начале без всякой регистрации. А поэтому при запросе отчётных документов предоставляйте клиентам тот самый договор краткосрочного найма между физическими лицами.
Вот основные моменты, которые вам нужно знать, чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде. Этих знаний вам хватит, чтобы снять свою первую квартиру и начать сдавать её посуточно. В дальнейшем, если вы решите заниматься этим бизнесом, развивайтесь в нём. Используйте свой опыт, возможно, изучите другие обучающие материалы на эту тему.